Immobilier: Le viager

Le viager est un excellent moyen d’investissement, de diversification. Les acheteurs sont principalement des
investisseurs qui cherchent à diversifier leurs investissements.
Commençons par la table de mortalité selon l’INSEE :

Ages Espérance de Vie (années)
60
24,2
65
20,2
70
16,4
75
12,8
80
9,6
85
7,0
90
5,0
95
3,4
100
2,3
  • Qu’est-ce qu’une Vente en Viager ?
    Une vente en viager est une transaction immobilière dans laquelle le vendeur (appelé crédirentier) cède son bien à
    un acheteur (appelé débirentier) en échange d’un paiement initial (le bouquet) suivi d’une rente viagère régulière
    (mensuelle ou annuelle) jusqu’au décès du vendeur. La particularité de cette vente réside dans l’incertitude de la
    durée de paiement de la rente, qui dépend de la durée de vie du crédirentier.
    Types de Viager
    1. Viager Occupé : Le vendeur conserve le droit d’habiter le bien jusqu’à son décès. C’est la forme la plus
    courante. Si le viager occupé devient libre (le crédirentier part en maison de retraite par exemple), il y aura
    une indexation sur la rente (cela aura été notifié dans l’acte de vente lors de l’achat).
    2. Viager Libre : L’acheteur prend possession du bien dès la signature du contrat, sans que le vendeur y réside
    puisqu’il perd la jouissance de son bien immobilier. L’acheteur peut choisir d’acheter le bien immobilier à
    titre de résidence principale ou bien choisir de le louer.
    Processus de Vente en Viager
    1. Estimation du Bien :
     Le bien immobilier est évalué comme pour une vente classique, en tenant compte de sa valeur sur le
    marché immobilier.
    2. Calcul du Bouquet :
     Le bouquet est une somme d’argent versée au moment de la vente, généralement comprise entre
    20% et 30% de la valeur du bien. Ce montant peut varier selon l’accord entre les parties.

    3. Calcul de la Rente Viagère :
     La rente est calculée en fonction de plusieurs facteurs :
     Valeur vénale du bien : valeur du bien immobilier sur le marché.
     Âge et espérance de vie du vendeur : plus le vendeur est jeune, plus l’espérance de vie est
    longue, et donc, plus la rente est faible.
     Type de viager : libre ou occupé. Dans le cas d’un viager occupé, une décote est appliquée à
    la valeur du bien pour tenir compte du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur.

    Exemple de Calcul de la Rente Viagère

    1. Viager occupé
    Supposons que la valeur vénale d’un bien soit de 200 000 euros et que le vendeur, âgé de 75 ans, opte pour un
    viager occupé avec un bouquet de 50 000 euros.
    1. Valeur du Droit d’Usage et d’Habitation :
     Selon des tables de calcul, on peut estimer que la décote pour une personne de 75 ans est d’environ
    40%. La valeur de la nue-propriété (valeur du bien sans le droit d’usage et d’habitation) serait donc
    de 200 000 € * (1 – 0.40) = 120 000 €.

    2. Valeur de la Rente :
     Après déduction du bouquet : 120 000 € – 50 000 € = 70 000 €.
     Divisée par un coefficient lié à l’espérance de vie restante (table de mortalité publiée par l’INSEE). Si
    l’espérance de vie restante est de 12.8 ans, la rente annuelle serait de 70 000 € / 12.8 = 5469 €, soit
    environ 456 € par mois.

    Calculons avec une décote plus précise :
    Mr DURAND a 75 ans et possède un appartement d’une valeur vénale de 200 000€. Il souhaite un bouquet de 25% de
    la valeur soit 50 000€. La rentabilité brute sur ce type de bien dans ce secteur est de 3%.
    Loyer annuel théorique : 200 000€ x 3% = 6 000€ par an
    Coefficient diviseur : 12.8 (cf tableau INSEE)
    Manque à gagner pour l’acheteur : 6 000 x 12.8 ans = 76 800€

Valeur de la décote : 200 000€ - 76 800 = 123 200€
  • Valeur restant à financer après le bouquet est de : 123 200 – 50 000 = 73 200€
    Rente mensuelle : 73 200/12.8 = 5 719€ soit 477€/mois

    Les frais de notaire sont calculés sur la valeur objet du viager (bouquet + rente), ici 123 200€.
    Les honoraires de l’agence immobilière sont calculés sur la valeur vénale du bien, ici 200 000€.

    Pour calculer la valeur d’une rente, il est également possible d’utiliser le barème DAUBRY.

    2. Viager libre
    Supposons que ce vendeur opte finalement pour un viager libre et que le bouquet soit toujours de 50 000 euros.
     Valeur de la rente : 200 000€ – 50 000 = 150 000€. L’espérance de vie selon l’INSEE étant de 12.8 années, la
    rente sera de 150000€/12.8 = 11718.75€ par an soit environ 976€ par mois.
    Le viager libre présente des avantages pour le vendeur :
     Le calcul de la rente est simplifié puisqu’elle correspond à la totalité du prix de vente, converti en rentes. La
    rente est donc plus élevée qu’un viager occupé.
     Il y a moins d’inconvénients qu’une location. Le vendeur ne paye plus aucune charge ni taxe.
    Attention : après 80 ans, il faut que les héritiers interviennent pour considérer qu’il ne sera pas porté atteinte à leur
    réserve héréditaire.
    Le viager libre est aussi intéressant pour l’acquéreur notamment dans le cadre d’une résidence principale lorsque ce
    dernier ne peut pas bénéficier d’un crédit immobilier intéressant.

    Avantages et Inconvénients
    Pour le Vendeur (Crédirentier) :
     Avantages :
     Obtention d’un capital initial (bouquet).
     Perception d’une rente à vie.
     Inconvénients :
     Risque de sous-évaluation si l’espérance de vie est surestimée.

    Pour l’Acheteur (Débirentier) :
     Avantages :
     Possibilité d’acquérir un bien immobilier sans verser la totalité de la somme immédiatement.
     Concernant le calcul de la plus-value, celui-ci se fait toujours à l’avantage de l’acheteur :

    . Si le prix de vente est estimé à 200 000€ mais que le client en paie finalement 230000, la plus-value prendra en
    compte la somme payée intégralement (les 230 000€).
    . Si le prix de vente est estimé à 200 000€ mais que le client en paie finalement que 160000, la plus-value prendra en
    compte le montant estimé initialement soit les 200000€
     Inconvénients :
     Risque de payer une rente plus longtemps que prévu si le vendeur vit plus longtemps.

    Formalités et Acte Notarié
    La vente en viager doit être conclue devant un notaire, qui s’assure de la validité du contrat et des clauses
    spécifiques à ce type de vente. Le notaire enregistre également le transfert de propriété.
    Le compromis de vente est la base de la relation, tout doit y être indiqué (que se passe-t-il si l’acquéreur ne paye
    plus ou s’il décède avant le vendeur, qui paie l’entretien et les réparations etc.). Le crédirentier peut poursuivre au
    tribunal le débirentier dès le premier mois d’impayés. Si le débirentier meurt avant le crédirentier, les héritiers, s’ils
    acceptent la succession, payent les rentes jusqu’au décès.
    Conclusion
    La vente en viager est une solution intéressante pour les vendeurs souhaitant obtenir un revenu à vie tout en
    continuant à vivre dans leur logement (viager occupé) et pour les acheteurs cherchant à acquérir un bien avec un
    investissement étalé dans le temps. Toutefois, cette forme de vente comporte des risques et des incertitudes liés
    principalement à la durée de vie du crédirentier.

 

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