Immobilier: Comment réduire ses impôts ?

Nous avons vu dans un précédent article que l’immobilier était une vraie niche pour la défiscalisation immobilière mais voyons plus en détail les différents dispositifs :

1. La Loi Pinel

Vous vous engagez à louer votre bien neuf pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans et ainsi vous pouvez récupérer 0.5%, 15% ou 17.5% de la valeur du bien sur la durée de mise en location. La valeur du bien est plafonnée à 300 000€.

Exemple : bien de 150 000€, l’économie d’impôts annuelle pendant 9 ans sera de 2500€ (15/9 = 1.666666667% > 150 000 x 1.6666666667% = 2500€/an).


Plusieurs critères sont obligatoires pour en bénéficier : le bien doit être neuf ou rénové à neuf, il doit être situé dans une zone spécifique, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnées, le bail doit être pour une résidence principale et la location ne peut pas être meublée.


Il existe des risques liés à cet investissement : si le logement n’est pas loué durant 12 mois, les avantages fiscaux de la loi Pinel disparaissent. Mieux vaut choisir une région à forte demande locative.


Il faudra également penser à faire des calculs précis avant d’investir en incluant le montant du loyer plafonné pour vérifier la cohérence de votre montage financier.

  1.  

2. La Loi Pinel Outre-Mer

Cette loi ressemble beaucoup à la loi Pinel mais avec des plafonds de défiscalisation plus élevés (11% de plus que sur le Pinel classique), soit 21.5% sur 6 ans, 26% sur 9 ans ou 29% sur 12 ans. Le plafond quant à lui est toujours de 300 000€.

Exemple : bien de 150 000€, l’économie
annuelle d’impôts pendant 9 ans sera de 4333€.

Plusieurs critères sont obligatoires pour en bénéficier : le bien doit être neuf ou rénové à neuf, il doit être situé dans les DOM-TOM, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnées, le bail doit être pour une résidence principale et la location ne peut pas être meublée.

Le principal risque lié à cet investissement réside surtout dans le fait que vous êtes généralement à distance, il est donc primordial de choisir des promoteurs connus et reconnus avant de vous lancer dans cet investissement.

3. La Loi Censi Bouvard

Ce dispositif concerne la location meublée de résidences avec services (étudiant, EHPAD, appart-hôtel). Il vous donne le droit à une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien (bien plafonné à 300 000€) sur une durée de 9 à 12 ans.

Vous bénéficiez également du remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement et il est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

Le plafond maximal de défiscalisation annuel est de 10 000€.

Exemple : Logement dans un EHPAD pour un montant de 150 000€. TVA 20%. Investissement sur 9 ans.

La TVA est récupérable à hauteur de 30 000€ + vous économisez 1833€ d’impôt par an. (150 000 x 11% = 16500€ / 9 = 1833€/an).
La gestion du bien est confiée à un exploitant qui vous loue directement le logement. Il n’y a donc plus de risques d’impayés ou de vacance locative (en théorie).

Plusieurs critères sont obligatoires pour en bénéficier : le bien doit être meublé, il doit appartenir à une certaine catégorie d’immeubles éligibles (résidence pour étudiants, pour séniors, EHPAD), vous devez signer un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans avec l’exploitant de la résidence.

Il n’y a aucune condition de ressources, de loyers ou de zonage.

Il existe des risques liés à cet investissement : Il faudra bien choisir l’exploitant de votre bien qui est le garant de vos revenus pendant toute la durée du bail commercial.

Le meublé avec services est un investissement risqué comme l’a démontré la dernière crise du Covid puisque l’exploitant n’est pas obligé de vous donner les loyers, il peut très bien négocier une baisse, refuser de payer ou même faire faillite.

De plus, la revente est très difficile, elle se fait donc souvent à perte.

4. Le LMNP réel

Lorsque vous louez un logement en meublé, vous êtes considéré comme un Loueur Meublé
Non Professionnel (LMNP). Ce régime vous permet de déclarer fiscalement vos revenus locatifs de deux manières : le régime micro-BIC où vous imputez un forfait de 50% de charges sur vos loyers ou le régime réel où vous déclarez vos charges réellement payées en y ajoutant en plus les amortissements.


Ce statut ne dépend d’aucune condition géographique ni zonage, aucune condition de ressources sur les locataires ni aucun plafonnement de loyer. Il n’y a pas non plus de contrainte sur la durée de détention du bien.

Il est possible de cumuler plusieurs biens sous ce régime à condition que les revenus annuels de la location meublée soient inférieurs à 23 000€ ou que les revenus annuels de la location meublée soient inférieurs aux autres revenus du foyer afin de ne pas tomber dans le régime de LMP (Loueur Meublé Professionnel).

5. La loi Malraux

Elle permet d’investir dans des bâtiments anciens qui nécessitent des rénovations.
La réduction d’impôt est de 22% ou 30% du montant des travaux avec un plafond de 100 000€/an pendant 4 ans.


Exemple : Travaux de 300 000€ sur 4 ans dans une zone faisant partie du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du territoire français, l’économie d’impôt sera de 22500€ par année de travaux (30/4 = 7.5%/an > 300000 x 7.5% = 22500€).


Pour bénéficier de ce dispositif, le bâtiment à rénover doit se situer dans des zones précises décrites sur la page des impôts. Il faut également s’engager à louer le bien pendant 9 ans en location nue mais aucun plafonnement des loyers ni conditions de ressources. Les travaux doivent être suivis par des architectes des Bâtiments de France.

6. Le déficit foncier

En location vide ou « nue », si les charges de vos biens immobiliers dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez déclarer un déficit foncier que vous pouvez soustraire à vos autres revenus perçus dans la limite de 10 700€/an, reportable sur 10 ans maximum.

Il est possible de déduire les travaux, les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurances, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les frais de gérance, la taxe foncière etc. Ce dispositif est cumulable avec d’autres lois de défiscalisation.

Attention, les travaux d’agrandissement, de construction et de reconstruction ne sont pas pris en compte.

Exemple : Vous percevez 8000€ de revenus locatifs et vous déclarez 9000€ de charges (6000€ de travaux de rénovation, 1000€ de charges liées à l’exploitation du bien, 2000€ d’intérêts d’emprunt). Vous obtenez donc un déficit foncier de 1000€ que vous pouvez déduire de vos revenus imposables.

7. La loi monuments historiques

En investissant dans un bâtiment à rénover classé à l’inventaire des Monuments Historiques, vous pouvez déduire de vos revenus 50% de vos charges foncières, voire 100% si votre bien est ouvert à la visite au minimum 50 jours par an au public.

Si le bien n’est pas ouvert à la visite, la déduction de l’impôt sur le revenu s’élèvera à 100% de la part restant à la charge du propriétaire si les travaux sont subventionnés par l’Etat ou 50% si les travaux ne sont pas subventionnés par l’Etat.


Exemple : Investissement de 300 000€ et travaux de 100 000€ deux années consécutives. Monument ouvert à la visite. > Vous pouvez déduire 100 000€ de travaux de votre base imposable soit 45000€ sur deux ans si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 45%. Attention ! Les travaux de restauration doivent faire l’objet d’une Autorisation Spéciale de travaux pour être déductibles de vos revenus et ils doivent être supervisés par un architecte des Bâtiments de France (ABF). De plus,vous devez conserver ce bien au minimum 15 ans. Il n’y a pas d’obligation de location.

8. La loi denormandie

Elle a été mise en place en 2019 suite à l’écroulement des immeubles à Marseille. Ce nouveau dispositif concerne des achats d’immeubles anciens pour rénovation et mise en location.


Il vous donne le droit à une réduction d’impôt de 12% de la valeur du bien + travaux pour un engagement de louer pendant 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement jusqu’à 12 ans. Le montant acquisition + travaux ne doit pas dépasser 300 000€.


Exemple : Achat d’un bien dégradé de 100 000€ + 50 000€ de travaux. Location pendant 6 ans. La réduction d’impôt sera de 3000€/ an (150 000 x 12% = 18 000€/6 = 3000€/an).
Les conditions d’éligibilité sont les suivantes : le bien doit être restauré et situé dans une zone contenant de nombreux logements vides ou vétustes, les travaux doivent représenter 25% de la part totale de l’opération et doivent améliorer la performance énergétique d’au moins 30% ou impacter au moins deux des cinq postes suivants : isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude. Enfin, les loyers et ressources des locataires sont plafonnés en fonction des zones.

9. Le dispositif Loc'Avantage

Il concerne la mise en location de logements abordables et remplace le dispositif Cosse « Louer Abordable ». Ce dispositif permet de réduire ses impôts en louant moins cher. Il est alors possible d’obtenir des avantages fiscaux pouvant aller jusqu’à 65% de réduction d’impôt sur les revenus locatifs. Le but est de proposer à un locataire aux revenus modestes un loyer inférieur à celui du marché, le propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôt proportionnelle au rabais effectué.

Pour bénéficier de Loc’Avantage, vous devez signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) qui vous imposera de louer des résidences principales non meublées, de respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires, de respecter un niveau de performance énergétique globale (logement F ou G exclus), de louer pendant un minimum de 6 ans.

Un projet immobilier? Contactez-nous, nous nous occupons de TOUT.

Un projet immobilier ?