Immobilier: Comment réduire ses impôts ?
Nous avons vu dans un précédent article que l’immobilier était une vraie niche pour la défiscalisation immobilière mais voyons plus en détail les différents dispositifs :
1. La Loi Pinel
Attention ! Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel classique a été arrêté pour les nouveaux investissements locatifs. En revanche, si vous avez investi avant cette date, vous conservez le bénéfice de la réduction d’impôt pendant toute la durée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans), à condition de respecter les conditions initiales.
Vous investissez dans un logement neuf ou rénové à neuf et vous vous engagez à le louer en location nue comme résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat, plafonné à 300 000 €.
- Taux de réduction :
o 12% sur 6 ans
o 18% sur 9 ans
o 21% sur 12 ans
Exemple : Pour un bien à 150 000 €, la réduction annuelle pendant 9 ans est de 3 000 € (18% de 150 000 € = 27 000 €, soit 3 000 €/an).
Conditions :
- Logement situé dans une zone éligible (zones A, Abis et B1 principalement)
- Plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter
- Bail non meublé, résidence principale du locataire
Risques :
- Si le logement reste vacant plus de 12 mois, les avantages fiscaux peuvent être remis
en cause - Bien choisir la localisation pour assurer une forte demande locative
2. La Loi Pinel Outre-Mer
Ce dispositif est similaire au Pinel classique mais avec des taux plus avantageux :
- 23% sur 6 ans
- 29% sur 9 ans
- 32% sur 12 ans
Le plafond d’investissement reste à 300 000 €.
Exemple : Pour un bien de 150 000 €, la réduction annuelle pendant 9 ans sera d’environ 4
833 €.
Conditions :
- Investissement dans les DOM-TOM
- Respect des plafonds de loyers et ressources
- Location non meublée en résidence principale
Risques :
- Gestion à distance, il est important de travailler avec des promoteurs fiables et reconnus
3. La Loi Censi Bouvard
Ce dispositif s’adresse à la location meublée dans des résidences avec services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD, résidences tourisme).
- Réduction d’impôt de 11% du prix d’achat (plafonné à 300 000 €) sur 9 ans
- Récupération de la TVA à 20% sur le montant de l’investissement
- Plafond annuel de réduction d’impôt : 10 000 €
Exemple : Pour un logement à 150 000 €, la TVA récupérable est de 30 000 € et la réduction d’impôt annuelle est de 1 833 € (11% de 150 000 € = 16 500 €, soit 1 833 €/an).
Conditions :
- Signature d’un bail commercial avec l’exploitant pour 9 à 12 ans
- Bien meublé appartenant à une résidence avec services
- Aucune condition de ressources, de loyers ou de zonage.
Risques :
- Dépendance à l’exploitant pour le versement des loyers
- Revente souvent difficile et parfois à perte
- Risque lié aux crises sanitaires ou économiques (Le meublé avec services est un investissement risqué comme l’a démontré la dernière crise du Covid puisque
l’exploitant n’est pas obligé de vous donner les loyers, il peut très bien négocier une
baisse, refuser de payer ou même faire faillite).
4. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) réel
Ce régime fiscal concerne la location meublée de logements, sans conditions de zone ni plafonds de loyers ou de ressources.
- Possibilité de choisir entre régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) ou
régime réel (déduction des charges + amortissements) - Pas d’obligation de durée de location
- Revenus locatifs annuels issus de la location meublée inférieurs à 23 000 € ou représentant moins de 50% de vos revenus globaux.
En optant pour le régime réel, vous avez la possibilité de :
- Déduire l’intégralité de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances,
frais de gestion…) - Amortir le bien immobilier, le mobilier et les équipements sur plusieurs années, ce
qui permet de réduire fortement – voire d’annuler – l’imposition sur les loyers perçus pendant de nombreuses années
C’est le choix idéal pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité nette.
Ce qui change depuis 2025
Depuis la réforme fiscale entrée en vigueur au 1er janvier 2025, un point important évolue :
- Les amortissements sont désormais pris en compte lors de la revente du bien : ils
viennent diminuer le prix d’acquisition utilisé pour le calcul de la plus-value immobilière. - Résultat : la plus-value imposable est potentiellement plus élevée, mais le régime
reste très avantageux à court et moyen terme.
Cette mesure ne remet pas en cause la fiscalité des loyers perçus, qui reste
particulièrement attractive grâce aux amortissements.
Le régime LMNP réel reste l’un des dispositifs fiscaux les plus puissants pour investir dansl’immobilier locatif meublé, à condition de bien anticiper sa stratégie de revente.
5. La loi Malraux
Ce dispositif concerne les bâtiments anciens, qui nécessitent des rénovations, situés dans des secteurs sauvegardés ou dans des zones de protection du patrimoine.
- Réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux, plafonnée à 100 000 €
par an pendant 4 ans - Engagement à louer en location nue pendant 9 ans, sans plafonds de loyers ni conditions de ressources
Conditions :
- Travaux supervisés par un architecte des Bâtiments de France
- Localisation dans une zone éligible
6. Le déficit foncier
Si vos charges foncières (travaux, intérêts d’emprunts, charges de copropriété…) dépassent vos revenus locatifs en location nue, vous pouvez créer un déficit foncier.
- Ce déficit est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le
surplus pouvant être reporté 10 ans.
Attention : Les travaux d’agrandissement ou de construction ne sont pas déductibles.
Exemple : Vous percevez 8000€ de revenus locatifs et vous déclarez 9000€ de charges (6000€ de travaux de rénovation, 1000€ de charges liées à l’exploitation du bien, 2000€ d’intérêts d’emprunt). Vous obtenez donc un déficit foncier de 1000€ que vous pouvez déduire de vos revenus imposables.
7. La loi monuments historiques
Investir dans un bâtiment à rénover classé à l’inventaire des Monuments historiques permet :
1. Déduction à 100 %
- Si le bâtiment est ouvert au public au moins 50 jours par an (dont au moins 25 jours non ouvrables d’avril à septembre, ou 40 jours en juillet-août-septembre),
- Alors toutes les charges foncières sont déductibles à 100 %(travaux, intérêts d’emprunt, frais, assurances…)
2. Déduction à 50 %
- Si l’ouverture est inférieure à ces seuils,
- Alors la déduction est limitée à 50 % des charges foncières
- Exception : les travaux subventionnés restent déductibles à 100 %, même sans ouverture
Conditions :
- Travaux nécessitent une autorisation spéciale et doivent être supervisés par un
architecte des Bâtiments de France - Conservation du bien pendant au moins 15 ans
- Aucune obligation de location
8. La loi denormandie
Dispositif lancé en 2019 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour favoriser la rénovation dans les centres-villes des communes moyennes.
- Réduction d’impôt de 12% (6 ans), 18% (9 ans) ou 21% (12 ans) sur le prix d’achat +
travaux, plafonné à 300 000 € - Travaux représentant au moins 25% du coût total
- Amélioration énergétique obligatoire d’au moins 30% ou impact sur 2 postes
d’isolation/chauffage
Conditions :
- Logement situé dans une commune éligible avec un parc ancien dégradé
- Le logement doit être situé dans une zone contenant de nombreux logements vides ou vétustes
- Les travaux doivent représenter 25% de la part totale de l’opération et doivent améliorer la performance énergétique d’au moins 30% ou impacter au moins deux des cinq postes suivants : isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude
Plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter
9. Le dispositif Loc'Avantage
Ce dispositif remplace le dispositif Cosse « Louer Abordable ».
- Réduction d’impôt pouvant atteindre 65% sur les revenus locatifs, en contrepartie
d’un loyer réduit pour des locataires modestes - Engagement de location nue (non meublée) en résidence principale pendant au
moins 6 ans - Signature d’une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat)
Conditions :
- Respect des plafonds de loyers et ressources
- Performance énergétique minimale (exclusion des logements classés F ou G)
Un projet immobilier? Contactez-nous, nous nous occupons de TOUT.