La SCI: un vrai bon plan ?
La société civile immobilière (SCI) est fréquemment utilisée dans les projets immobiliers. Elle présente de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients.
Les avantages de la SCI:
Tout d’abord, le capital social est libre, il peut donc être fixé pour un euro symbolique.
- Ensuite, et c’est le but principal d’une SCI, ce type de société facilite la transmission d’un patrimoine immobilier puisqu’elle permet d’effectuer des donations de parts sociales tous les 15 ans sans fiscalité, ce qui n’est pas le cas en cas de détention « classique » puisqu’il faudra donner l’intégralité de l’immeuble ou rien du tout.
- Il est plus facile de développer un patrimoine immobilier puisque les associés peuvent mettre en commun leurs moyens financiers et se divisent les frais engendrés par le projet. Les banques peuvent donc octroyer plus facilement les financements.
- Les statuts peuvent être rédigés librement
- L’optimisation fiscale est un atout indéniable de la SCI : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS), cela ouvre la porte à de nombreuses stratégies. De plus, en cas de revente, la plus-value peut bénéficier d’une exonération quasi-totale d’impôts
- La SCI permet de mettre à l’abri le patrimoine immobilier des aléas de l’exploitation puisque le bien est protégé des créanciers en cas de faillite. En effet, le bien étant la propriété exclusive de la SCI, les créanciers ne pourront pas se l’approprier.
- Il est possible de scinder l’immobilier de l’activité professionnelle. Le bien immobilier peut donc ne pas figurer à l’actif du bilan comptable de l’entreprise et donc ce bien ne vient pas augmenter la valorisation de l’entreprise. La cession est donc plus simple puisque le coût pour l’acquéreur est moindre.
- Il n’existe pas de solidarité entre les associés d’une SCI et leur responsabilité est proportionnelle à leur participation au capital social
Les inconvénients de la SCI:
- La création de la SCI est longue et complexe : il faut obtenir l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RSC) et il faut obtenir un extrait Kbis par le greffe du tribunal de commerce. Il faut également rédiger et signer des statuts, publier une annonce légale (avec mentions obligatoires) dans un journal spécialisé, remplir le formulaire de création d’entreprise et déposer les pièces justificatives nécessaires à la constitution du dossier auprès du greffe qui pourra soumettre des demandes complémentaires (rejet du dossier) et demander des frais supplémentaires.La constitution d’une SCI présente de nombreux frais cachés tels que les conseils d’avocats, de notaires ou d’expert-comptable afin qu’ils sécurisent le cadre juridique de l’opération. De plus, si une SCI dépose un permis de construire, elle a l’obligation de passer par un architecte quelque soit la superficie du bien, le coût est donc plus important.
- Il faut impérativement au minimum deux associés dans une SCI, personnes physiques et/ou morales.
- Il existe plus d’obligations administratives, fiscales et comptables que la détention en nom propre. Chaque année, une déclaration de résultats doit être envoyée à l’administration fiscale et chaque année les associés doivent être convoqués en assemblée générale afin de les faire statuer sur les comptes de l’année.
- Le patrimoine personnel des associés n’est pas à l’abri en cas de difficultés puisqu’il peut servir à payer les créanciers en cas de défaillance.
- Le capital social d’une SCI est libre mais les banques rechignent à prêter de l’argent aux SCI dont le capital est d’un euro.
- La taxation peut être lourde. En effet, en cas d’imposition à l’IS, la SCI peut chaque année déduire une fraction de l’immeuble (on parle d’amortissement). Cela permet d’atténuer le montant de l’impôt sur les bénéfices payé tous les ans mais si la SCI décide de céder l’immeuble, elle devra s’acquitter de l’impôt sur la plus-value tenant compte des amortissements déjà pratiqués sur le bien.
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